深圳专业侦探公司-深圳市人民政府办公厅印发地籍调查和土地总登记工作方案通知

各区人民政府，市政府直属各单位：

《深圳市地籍调查及土地总登记的工作方案》已获市政府批准，现正式发布，并要求大家务必严格遵照执行。

深圳市人民政府办公厅

2016年3月18日

深圳市地籍调查和土地总登记工作方案

为了顺利进行地籍调查及土地全面登记任务，依据《中华人民共和国土地管理法》以及《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，遵照《中共深圳市委关于深入实施中共中央全面深化改革若干重要问题的决定》的实施意见，以及市政府常务会议的相关要求，结合本市的具体情况，特制定本工作计划。

一、背景和意义

十八届三中全会强调，必须构建一个归属明确、责任分明、保护有力、流转便捷的现代产权体系。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确指出，需在五年左右的时间内，对建成区内的违法建筑进行全面排查和整治。为执行中央精神及市委市政府对城市管理治理工作的安排，迫切需要实施全面的地籍调查和土地总登记，以查明土地资产状况，明确土地权属，完善现代产权体系，激活现有土地资产，推动资源空间配置的优化；同时，加速对违法建筑的疏导和处理，提高城市管理水平；维护权利人合法财产权益，确保社会和谐稳定，为深圳建设现代化、国际化、创新型城市提供坚强保障。

二、目标和任务

（一）工作目标。

首先，需用五年时间对全市土地权属进行全面梳理，彻底查明土地资产状况。其次，需创新土地权属纠纷调解机制，构建稳定的土地登记管理工作体系，确保土地产权归属明确、责任分明、监管有力。再者，需搭建不动产登记信息基本平台，提高权籍信息在社会各领域的应用效率，助力深圳的经济社会发展。

（二）工作任务。

1．前期清查。

对现有数据库和档案资料进行搜集、整合与高效运用，构建土地权属文件数据库。同时，进行内部分析及现场勘查，识别出无需再进行界址认定调查的界址线以及无需再进行建筑面积测量的建筑物。

2．权属调查。

依据实际应用情况，以土地宗地为调查单位，进行土地权属情况的调研。同时，搜集并整理土地权属的原始资料，详细查明每一宗地的权利种类、性质以及批准的用途等土地权属的来源信息。实施现场勘查，明确每一宗地的权利所有者、实际使用者、土地的具体位置和实际使用情况。安排现场指界活动，绘制土地宗地草图，并填写地籍调查的相关表格。

进行土地使用状况的调研，对地块进行分类并绘制独立的地类图斑，确认各图斑的具体范围和用地性质（用途）；同时，对地面建筑进行考察，确认每座建筑的功能、构造以及楼层等细节信息。

3．地籍测量。

依据现场界址点指认所签署的表格及图纸，参照土地权属的调研结果，运用解析测量或图解技术确定界址点的坐标，进而绘制地籍图和宗地图，并对宗地面积、宗地内各类用地现状面积以及建筑物面积进行计算。

4．推进土地确权和争议调处。

设立土地权属档案，逐步依照法律开展土地确权活动。在调查阶段，对于发生权属纠纷的土地，相关街道和社区工作站会立即组织涉及争议的各方当事人进行调解。对于那些在调查期间难以解决的权属纠纷，需填写土地权属争议原因说明，并按照既定规定另行开展权属争议的调查和处理。

5．土地登记。

对那些符合土地登记发证标准的土地，积极引导土地权利人提出申请，同时加快对各类用地及其地面建筑和附属物的登记发证进程；对于尚未确定使用权的国有土地，依照法律规定进行登记造册，并明确其保护管理的责任人。

6．地籍管理信息化建设。

构建地籍调查系统与数据库，确保地籍调查所得资料得以迅速且精确地录入，并持续进行更新与维护。以地籍信息为基石，打造不动产信息平台，助力土地、住宅、林地、海域等不动产产权的统一调查、测绘、确权及登记工作。推动权籍数据与地理空间数据的融合服务，达成不动产产权信息的互联互通及广泛应用。

7．地籍管理机制和制度建设。

构建以地籍为源头和终点的地籍管理机制与体系，推动城市建设和管理工作有效利用现有的地籍资料。强化日常的地籍管理活动，确保地籍信息的持续更新和地籍管理工作的持续进行。巩固地籍管理的根基，构建一个以产权为核心、以地籍信息为基石的现代化土地管理框架。

三、技术路线和工作方法

（一）技术路线。

针对地籍调查及土地总登记的既定目标和核心任务，依据既定的技术规范，充分挖掘现有数据库和档案资料深圳调查，结合室内外调查手段，依托不动产登记信息基础平台，运用遥感技术、地理信息系统以及全球定位系统等先进技术，遵循“统一规划、条块结合、全面铺开、重点突破”的执行策略，全面展开前期普查、权属核查、地籍测绘等调查活动，详尽查明每块土地的所有权、具体位置、边界线、面积大小以及用途等详细信息。创新工作方法，实施地籍调查先行的工作策略，进而在此基础上，依照法律法规，逐步开展土地权利确认、纠纷调解、土地注册以及管理体系的构建等任务。

（二）工作方法。

1．“统筹协调、条块结合、全面推进、重点突破”的实施策略。

为确保各项任务在五年内圆满完成，我们决定同步实施“条线”与“区域”相结合的策略，全面推动地籍调查和土地总登记工作的深入开展。以区域（包括新区在内）作为调查的基本单元，根据重点工作的具体需求，编制年度的调查方案，明确调查区域，分阶段有序开展地籍调查和土地总登记工作；针对学校、医院、军队等特定用地，由各相关单位的主管部门负责，分步骤推进地籍调查和土地总登记工作；同时，市规划和国土资源委员会负责对各区及各部门的调查计划进行统一规划和协调。在制定进度计划时，我们秉持紧急需求优先的原则，优先推进对政府储备土地、基础农田、机关及事业单位用地、国有企业用地以及尚未完成征用（转用）手续且具备开发潜力的用地进行地籍调查和土地总登记工作。

2．充分利用已有数据资料的工作方法。

为了防止调查的重复，提升调查的效能，以及节省调查的开支，在着手进行权属调查之前，应充分运用现有的房地产权登记、土地征用与转用、土地使用权划拨及出让等相关权属资料，同时结合土地利用调查与建筑物调查的数据，进行全面的前期核查工作。经过内部审查及现场验证，若发现该地块的边界线或已确立的产权边界线未发生变动，且地面上的建筑未进行新增、改造或扩建，则可确认无需再进行边界确认调查，亦无需再进行建筑面积的计算。

对于那些不再进行界址线认定调查的土地，需进行土地权利人和实际用途的核实；对于部分不再进行界址线认定调查的土地，需进行权属调查和现场指认其他界址线的工作；而对于那些不再进行建筑面积量算的建筑物，则需开展建筑物用途的实地核实工作。

广泛组织社区网格化管理团队投身于地籍调查工作，充分运用社区网格化管理部门搜集的“实际居住人口、实际存在法人、实际拥有房屋、实际发生事件”等相关数据，对每一座建筑的基本状况和基础信息进行细致核实。

3．采用地籍调查前置的工作模式。

全面搜集并细致整理土地权属的起源资料以及与之相关的各类信息，确保对土地权属的来源有精确的了解；在全面进行实地考察、深入掌握相关情况的前提下，广泛开展全面的权属调查活动，以此推动土地的确权与登记工作的顺利进行。对于拥有土地权属证明或依据法律和政策能够明确土地使用权归属的土地深圳调查，应由土地使用权人亲自划定界限；对于尚未明确使用权的国有土地，则需依照法律和政策确定保护管理者，并由其负责划定界限；对于那些虽无合法权属证明但实际被控制或使用的土地，需依据法律和政策，结合保护管理者或社区股份合作公司的意见，根据土地的实际使用情况确定实际控制者和土地使用范围，并由保护管理者或社区股份合作公司联合实际控制者现场进行界限划定。

4．内外业相结合的调查方法。

选取最新地形图、遥感图像或现成的地籍图、土地利用现状图等作为工作基准图，标注必要的地籍要素及相应的土地权属资料，再结合实地勘查结果深圳调查取证事务所，在内业分析加工的基础上实施预划分宗地、预编宗地代码，并在外业现场进行实地指界、土地利用状况及地上建筑物情况的调查。对于能够进行确权登记的土地，我们采取解析法来绘制地籍图和土地权属图；而对于那些目前尚无法进行确权登记的土地，我们则使用图解法来收集界址点的坐标和土地面积，进而进行详细的分析与汇总。

5．分类确认和处理的土地确权方法。

依据地籍调查所得数据，遵循“分历史阶段、辨情况差异、施相应政策”的工作原则，力求实现土地确权全面覆盖的目标，对土地权属进行分类处理。对于暂时无法确认或处理的情况，积极推动制定相应的确权政策和措施，并逐步进行确认和处理。

依据相关法律、法规和政策的要求，结合土地规划与用途控制，对地籍调查所确立的宗地实施划分和分宗处理，以宗地为基本单位，分别界定政府、原农村集体经济组织以及实际控制者的土地权益，并依法办理土地权属来源的证明或签发土地权属确认文件；对于已依法划归政府的土地，在完成补偿手续的完善后，应迅速纳入土地储备库。

6．加强日常地籍管理的应用策略。

在开展地籍调查及土地总登记工作的过程中，以已完成指界程序的地籍调查结果为依据，致力于强化并提升日常的地籍管理活动。对土地权属的变动进行全面监测，一旦出现因土地分配、转让、确权等原因导致的权利人、权利种类、权利属性、土地使用性质以及地块权属界限、界址的调整，立即启动地籍变更的调查工作，同时更新地籍图纸和数据库，确保地籍调查数据的时效性。

7．全流程的地籍信息化管理方法。

依据地籍管理数据库的构建要求和规范，对地籍调查中的图形资料、属性信息以及调查资料进行系统化整理，进而构建地籍调查数据库。采用云计算交换与存储等先进技术，研发离线操作工具，确保野外采集的数据能够迅速上传，从而实现地籍调查流程的信息化全面管理。

在基础地理信息的基础上，我们融合地籍管理数据，构建起“地籍一张图”系统，以此促进土地登记工作的开展；运用现代网络和大数据技术，确保与全市政务平台的互联互通，向相关部门提供必要的地籍基础信息；同时，借助云计算和移动应用程序等先进技术，为社会管理和服务的提升提供坚实的支撑与保障。

四、主要成果

（一）数据库及信息平台成果。

1．地籍调查数据库。

2．不动产籍信息基础平台。

（二）档案成果。

1．土地权属来源资料档案。

2．地籍调查档案。

3．房地产登记档案。

（三）文字成果。

1．深圳市/各区地籍调查和土地总登记实施方案、技术设计书。

2．深圳市/各区地籍调查和土地总登记工作报告、技术报告。

（四）制度及规范成果。

工作过程中所制定和出台的各类政策制度、技术规程和规范标准。

五、组织实施

（一）进度安排。

该任务自2016年3月份开始实施，历经数年努力，至2021年大体上已经完成。具体到各区政府及相关部门的职责分工，请参考深圳市地籍调查与土地总登记推进任务责任表（附表）。

在关键攻坚时期（需于2018年底前完成）：至2016年底，政府储备土地及基本农田的地籍调查需完成；2017年底前，需完成机关事业单位、国有企业以及手续未完善、尚未开发的潜力用地地籍调查；最终，在2018年底前，须完成土地的确权与登记手续。

在市政府的统一安排下，各区及水务、公园、国有林场、交通运输等部门用地，通过条块结合的方式，于2018年底前全面完成了地籍调查工作。同时，2021年将基本实现所有土地的确权和登记工作。

在此项工作实施过程中，我们逐步推进了地籍管理的信息化进程，完善了地籍管理的各项机制，并加强了制度建设。

（二）保障措施。

1．组织保障。

深圳市土地管理制度改革领导小组，简称为领导小组，它作为地籍调查及土地总登记工作的主导决策机构，负责对地籍调查和土地总登记过程中的重要事宜作出决策。

领导小组之下设立了深圳市地籍调查与土地总登记办公室，简称市调查登记办；该办公室位于市规划国土委；其成员包括市规划国土委、综治办、经贸信息委、财政委、交通运输委、卫生计生委、教育局、公安局、监察局、审计局、国资委、水务局、城管局、机关事务管理局以及各区政府和深圳警备区司令部的负责人。市调查登记办承担着执行领导小组决策任务的核心职责；全面负责协调、组织与指导地籍调查及土地总登记等各项工作的顺利进行；对工作方案、技术规范及标准进行审议；同时，积极开展考核督办工作，并及时通报相关情况。

各单位职责分工如下：

市规划国土委承担着编制地籍调查及土地总登记的相关方案、技术规范、标准、政策等关键文件的重任；同时负责组织市级层面的培训、宣传和技术辅导；推动地籍管理的信息化进程和制度建设；统筹规划并协调各区及各用地单位主管部门的调查计划；指导并协助各区政府及各部门执行相关工作；持续跟踪、监督和评估各区政府及各部门的工作进度，并定期向领导小组提交相关进展报告。

各区政府作为“块”级实施和责任的首要主体，承担着制定区域实施计划的职责，具体划分了辖区各职能部门及街道办的工作任务；设立了地籍调查与土地总登记的专门机构；每年都会制定调查计划，明确地籍调查的“块”范围，确保工作经费和人员的到位；积极宣传并动员辖区内的单位、街道及社区共同参与现场指界等各项任务；组织开展现场权属争议的调解工作；负责牵头推进辖区“块”的地籍调查，推动土地的确权和登记工作；同时，协助各用地单位的主管部门，共同完成辖区内“条”用地的地籍调查和土地总登记工作。

各用地单位的主管部门作为“条”层面的首要执行者和责任担当者，承担着编制本系统地籍调查及土地总登记的具体实施计划；组建相应的地籍调查和土地总登记工作团队；确立调查的具体方案；负责引领并推动“条”用地的地籍调查工作，促进土地权益的确立与登记；同时，协同各区共同推进“块”区域内相关用地的地籍调查和土地总登记工作。

市综治办承担着整合和发布住宅、商业及工业出租房屋租赁信息的职责，同时负责协调社区网格管理办公室及其工作人员，确保他们能提供必要的支持与协作，以协助进行地籍调查和土地整体登记工作。

市财政委员会负责对市级地籍调查与土地总登记项目的经费预算进行审核与批复，并制定年度计划，将相关经费纳入市级财政管理体系，同时依照规定进行财政监督检查。

市审计局承担主要职责，负责审核批准后的经费预算执行情况，并监督地籍调查及土地总登记相关经费的预算执行。

市监察局承担着对各单位履行职责状况的监督任务，同时，对于在调查登记环节中发现的任何违法违纪现象，都将进行严格的查处。

2．政策技术保障。

全市将统一制定地籍调查、土地总登记以及地籍管理常态化的政策、技术规程和标准规范等。

根据《深圳市地籍调查和土地总登记工作方案》的相关规定，各区域及相关部门需在本辖区和本单位范围内编制具体的实施计划，其中需明确工作的目标、核心任务、操作流程、组织架构、具体要求以及相应的保障措施等内容。

深圳市制定了《地籍调查规范》，依据国家相关规程的技术要求，充分考虑深圳的实际情况，具体规定了地籍调查的涵盖内容、操作流程、技术手段以及技术规范。

深圳市制定了《土地总登记规程》，明确了土地总登记操作的具体细则，涵盖了任务分配、工作流程以及各环节的详细工作步骤和技术规范。

编制《不动产登记信息基础平台建设规划》，具体阐述了信息化系统建设的各项目标、具体任务、技术路径、执行步骤以及相应的计划部署。

借助土地管理体制改革这一平台，我们需深化创新，推动土地产权制度的改革进程，并不断优化土地确权的相关政策与制度。

（6）研究制定其它相关的方案、政策、规程、标准及规范。

3．宣传培训保障。

借助报纸、电视、广播、网络等多种媒体与传播途径，我们积极倡导地籍调查及土地总登记工作的重要性，强调其对维护权利人合法权益、推动城市经济社会的和谐与持续发展所起的积极作用，以此营造一个积极的舆论氛围，进而促使社会各界公众主动参与并全力支持相关工作的开展。

市级及区级的工作人员、技术人员以及技术团队需接受业务培训。需制定培训方案与计划，并安排相关课程，依据培训教材进行统一的技术要求和方法的培训。通过资格审查及培训合格的作业队伍和个人，才有资格承担地籍调查工作。

4．经费保障。

依据分级管理的原则，市级财政主要负责承担起初的清查工作、权属状况的调查、地籍的测量、土地的登记手续、地籍信息化的构建、地籍管理体系的建立以及市级的宣传与培训等费用支出；而区级财政则主要负责处理争议、区级的宣传与培训等相关的行政组织费用。地籍调查与土地总登记的经费则被纳入到市、区两级财政的预算之中。市级经费是在市国土基金中进行分配的，而区级经费则是在各区的国土基金中分别进行安排。

六、工作要求

（一）提高工作认识。

各区、各部门需深刻理解地籍调查及土地总登记工作的重大意义与挑战性，增强工作强度，将其定位为当前的核心任务，确保工作得到切实有效的推进和落实。

（二）加强组织领导。

各区政府和用地单位的主管部门需强化组织管理，切实承担起主体责任，设立相应的领导小组和专项工作部门，制定具体实施计划，明确职责分配，着重加强对基层单位和人员的宣传与动员工作，确保各项任务能够顺利进行。同时，市规划国土委需对各个“条线”和“区域”的工作任务进行统一协调和安排。市综治办、财政委员会、监察局以及审计局等相关部门需各自履行职责，共同协作，加强配合。

（三）严肃工作纪律。

区政府及用地单位的主管部门需实施有效措施，认真执行各项政策法规和技术标准，确保调查数据的真实性及精确度。必须坚持依法行政，强化廉洁自律，增强行政监察与审计监管的力度。对于虚报、瞒报调查数据，或疏于职守、滥用职权、徇私舞弊的行为，将依法给予行政处分；若涉嫌犯罪，则依法移交司法机关追究其刑事责任。

附件：深圳市地籍调查和土地总登记推进任务责任表（略）